东莞将强力推动产业园区再造。坚持政府主导、连片统筹，推进镇村老旧工业园改造，重点动工建设35个现代化产业园区，因地制宜推动工业上楼。大力发展新材料、人工智能、低空经济等，加强基金招商、科技招商、场景招商。促进生产性服务业发展。南方+东莞产业园频道近期面向管委会、市镇实业投资公司、在莞各主要产业园平台公司等主要负责人，开展系列高端访谈“重塑与变革”。发掘东莞产业园区业界奋力助推“以空间大重塑牵引产业大变革”的思路、干法、信心和担当。

本期嘉宾：中交城市投资控股有限公司产业公司莞深区域总经理 刘松

        南方+：中交城市投资控股有限公司（下称：中交城投）作为世界500强央企中交集团的城市综合开发运营专业投资平台，近年来在产业园领域有哪些布局和标杆案例？在深圳都市圈城市的产业园市场，中交城投有哪些差异化优势？

        刘松：中国交建是有着百年历史的建筑业央企，紧跟国家战略，进军“大城市”领域，集团旗下的中交城投作为城市综合开发运营专业投资平台，坚持“城市综合开发+”发展模式，以城市综合开发作为业务基本盘与发展主线，以特色房地产和产城融合发展作为价值创造双轮驱动，积极开拓与城市发展相关的战略性新兴产业投资业务。目前，已在9省（区）21城落地投资项目超80个，总合同额超过5000亿元。

        近年来，中国交建积极布局产业赛道，形成了以粤港澳大湾区、长三角等重点城市群为核心的战略格局，在上海、杭州、宁波、广州、佛山和东莞六地投资运营了15个园区项目，中交云廊产业园区的品牌持续擦亮。

上海项目实景图。

        中交城投依托中交集团雄厚的资金实力、全球化资源体系及品牌信誉，凭借央企信用与资源整合优势，构建了涵盖土地获取、规划设计、工程建设、招商引资及产业导入的全链条综合开发运营体系，实现产业园区从建设到运营的高效衔接。

佛山伦教项目实景图。

        客观来讲，我觉得中交城投在产业园区领域已经能做到领先水平，每年的扩张速度、产品管控、招商运营等指标都比较好，基本在上海、杭州和东莞这些重点城市招商成绩能排到该区域前三。

        具体差异化优势主要体现在：第一，中交城投产业园区业务是初创期、成长期，从上到下充满朝气和干劲。在管理上，我们实行了矩阵式扁平化管理，有效缩短决策链条、提升跨部门协作速度，专业人才跨城市共享率超70%以上，实现了单项目用行业头部企业一半左右的人数，达到甚至超过行业头部企业的效益。

        第二，我们拥有10公里范围内最扛打的产品力，从园区策划到产品设计，从建设质量到交付运营，与企业需求适配度高，更能为市场主流所接受。三，我们拥有一批最有冲劲和韧性的招商团队，招商与开发建设和产品设计组成铁三角，可以迅速响应客户的定制化需求，充分与市场化接轨。第四，我们可以借助央企的融资优势，在企业发展过程中提供金融资源。

        总之，中交城投在产业园区领域的核心优势在于，从产业园开发的前期策划到后期的招商运营，都能给到政府和企业一揽子的一系列的解决方案。我们把产品作为价值工程去打造，比如，在前期可以帮政府做好片区产业发展规划和定位，做好价值挖掘和策划，有好的研策和定位，企业所需的资源要素自然会随着价值聚集，这是价值曲线的前端。

        第二是价值实现。做园区，本质是供给企业生产要素，也就是适合企业生产的空间，我们的产品一定是客户真正需要的产业载体。我们从产品设计、建造速度、服务工艺上，把产品做的更加适应客户的需求，那这就实现了产品的价值。这是价值曲线托底的部分。

        第三是价值提升，也就是做好政府功能的外延，怎么提升价值？在招商完成之后，不是把简单地把园区交出去，我们还附带着后期的运营服务因为政府看重的是企业来了之后片区能欣欣向荣。我们整合财税、法律、金融等等资源，陪伴企业穿越周期，做区域经济的深度参与者，这是我们与各方形成供应的价值曲线的后端。

        南方+：东莞要以“空间大重塑牵引产业大变革”，重点动工建设35个现代化产业园。中交城投在东莞现代化产业园建设中，有哪些项目落地开发？近期还有哪些项目在推进？

        刘松：在东莞，中交城投先后在滨海湾新区落地了中交滨海湾科创智造园和滨海湾AI智造园，在寮步镇落地了中交寮步智造云廊项目。这三个项目都以高标准规划、高品质建设和高效能运营赢得了政府和合作方的信赖，也收获了良好的市场口碑。

中交滨海湾科创智造园效果图。

        其中，中交滨海湾科创智造园项目，建设规模25万平方米，2024年1月拿地，45天内合法合规开工，截至现在，成功招引30余家高端智能制造、新一代信息技术和生命健康意向入驻企业，定制需求面积达9万平方米，该项目首批楼栋即将于今年年底交付使用。基于上述成功的案例，我们和合作方又孵化出第二个项目——中交滨海湾AI智造园，位于东莞滨海湾新区交椅湾板块，产业方向定位于AI相关的上下游产业，建设规模9万平方米，预计2027年交付。

中交滨海湾AI智造园效果图。

        第三个项目是近期已经开工的寮步项目。我们利用寮步的区位优势，打造中交寮步智造云廊，该项目建设规模9万平方米，将于2027年交付。

中交寮步智造云廊效果图。

        同时，中交城投在环松山湖和临深片区都有储备项目在跟进。这些项目将进一步完善东莞产业园区布局，推动产业链深度融合与创新发展，助力东莞实现空间与产业的协同升级。中交城投将持续发挥自身全链条开发运营优势，推动东莞现代化产业园建设迈上新台阶。

        南方+：中交城投与东莞现代化产业园合作的理念和标准是什么？

        刘松：中交城投秉持绿色发展、智能创新和产城融合的理念，始终坚持“政府主导、市场运作、产业引领、运营驱动”的原则，致力于推动高质量、可持续的发展。

         接地气的说，中交城投做产业园区是怀有央企情怀的，致力于打造高品质、产城融合的繁荣社区，不负社会的期待。首先，一定要做区域经济的深度参与者，要把自己当作区域的一分子进行思考，所有前置战略要围绕这一根基来展开。第二，要与东莞各镇街政治经济高度融合发展，尤其是对于一级园区。在合作标准上，中交城投坚持高标准规划设计，注重产业集聚与配套设施的协调完善。基于地方产业定位，精准开展招商引资，引入龙头企业及上下游配套企业，打造完整的产业链条。同时，中交城投高度重视园区与城市生活的有机融合，推动产业发展与居住环境、公共服务的深度协同，通过构建宜业宜居的生态环境，实现产业功能与城市空间的有效衔接，促进区域经济与社会的协调发展。为保障园区的长期活力，中交城投还建立了专业化的运营管理体系，贯彻绿色低碳和智慧化理念，持续提升园区整体能效与管理水平，全面推动产业园区实现高质量发展。

        南方+：在以产业园培育东莞新兴产业、做足发展增量方面，中交城投有哪些计划和实践？

         刘松：一方水土育一方产业，唯有让产业扎根城市肌理，让城市生长于产业生态，方能实现高质量发展的破局与新生。因此，中交城投在东莞的布局从不是“模板化”复制，而是从区域基因中挖掘产业潜能。根据产业基础的特点，我们去布局合适标准的园区（生产资料）。我们也始终聚焦经济发展需要、区域特点去提供合适的产品；在产业布局大方向上，中交城投严格按照政府产业集聚的类型和要求导入相应企业。在新兴产业方面，中交城投已在滨海湾威远岛、交椅湾和寮步镇落地三个项目，项目聚焦人工智能、高端装备制造、数字经济、生命健康、智能制造及新一代电子信息产业，形成产业集聚区和示范性园区。

        在发展增量方面，我们主要的招商经营方向是在外地，目前招引的意向企业客户有1/3来自深圳或深圳产业的供应链。深圳的产业一直在迭代，并持续产生外溢，企业首先选择区位优势良好的东莞。总部、研发在深圳，基地、制造在东莞，整个莞深产业协同，我觉得在全国来看都是比较成熟的。

        同时，依托中国交建集团，我们组建了中交产业招商联盟。打造以项目合作为载体的专业化、体系化、国际化开放性高端平台，打通中交内部资源链接，招商联盟的上下游企业都是我们导入产业的来源。目前，这种模式在中交城投上海青浦园区就有成功案例。

        第二，企业入驻中交园区后，可以优先成为中国交建旗下的供应商。中国交建在国内，尤其是在海外的项目比较多，比如，虎门的线材线缆、长安的电气机械、寮步的高端装备等等，可以跟着中交参建的“一带一路”项目走向海外。

       未来五年内，中交城投计划在莞深区域内新增6到8个产业园，重点布局新一代信息技术、低空经济、生命健康等前沿产业，深化与政府的合作，推动产城融合与智慧园区建设。通过项目拓展、政策协同与资本赋能，实现东莞新兴产业增量发展和产业生态优化。

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