随着城市化进程的快速发展，以及都市圈的融合发展，轨道交通网络建设也迎来大发展，以公共交通为导向的TOD开发模式更是成为城市建设的重要组成部分。TOD建设驶入快车道后，还会有怎样的发展空间，又有何需要注意的风险和挑战？日前，戴德梁行联合广东省建筑设计研究院有限公司在广州举办了《全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书》发布会暨大湾区TOD可持续发展论坛。论坛邀请到行业专家针对全域TOD综合开发及赋能大湾区TOD轨交发展等话题进行了专业分享，旨在为新宏观环境下，为城市运营与轨交建设提供科学的、可持续的、高质量的发展提供路径参考。

（论坛针对全域TOD综合开发等话题进行了探讨。）

TOD一体化设计关键是围绕“人的需求”

当下，各大城市都在积极推动公共交通高质量发展，推进TOD模式的创新与落地，为TOD带来了前所未有的发展机遇。数据显示，2011-2022 年期间，在全国开通城市轨道交通的城市由14增加到55，实现了3倍的增长；同时城市轨道交通运营线路长度也由1687.8公里增加至10287.5公里实现了5倍以上的增加，年复合增长率达到16.3%。根据规划，至“十四五”末期的2025年，全国拥有轨道交通城市的数量将持续增加，运营里程数也有望突破13000公里。备受关注的TOD 开发模式，凭借强大的改善交通拥堵、助力高效资源配置以及新经济中心建设的力量优势，更新了城市开发理念，重构了城市运营方式，已经逐渐成为解决大型城市发展规划问题的重要模式。

那么怎样的开发模式是更高效和值得借鉴的？论坛现场发布了《全域TOD综合开发之中国城市实践白皮书》，通过大数据分析、实操项目复盘、行业专家访谈等对国内TOD发展现状和课题挑战进行了分析和总结，对国内TOD发展模式和成功经验进行了提炼和借鉴，创新性提出“TOD一体化设计36原则”。

在分享白皮书研究成果时，戴德梁行策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，TOD 开发不是简单的以轨道站点为中心，在一定半径范围里高密度开发的地产或片区开发项目，而是应该围绕“人的需求”，以“站”为核心，将“产-城-人-文-绿”进行有效衔接，彼此赋能、协同分工，最终形成服务于“人”、对人友好且充满魅力的站城一体化发展空间。36原则是围绕“人的需求”，站在“站-产- 城-人- 文- 绿”6大视角分析后，再从目标定位、空间整合、换乘接驳、慢行系统、产业生态、职住平衡、功能业态、核心设施、地标空间、地缘融合、绿色低碳、自然交互划分出12个要素对应不同项目，并细分出对应项目中的各类需求。“36原则”可助力在未来治理大城市病、重塑城市空间结构、实现资源高效配置、助力新经济中心建设等方面发挥不可忽视的重要作用。

对于在城市存量发展背景下TOD该如何可持续发展，广东省建筑设计研究院有限公司总经济师、规划设计研究院院长、建筑创作院院长李鹏表示，TOD不仅仅是高容积率、轨道的筹资方式，而是城市“精明增长”的发展理念、一种土地利用模式，一种解决城市问题的规划手段。当下，全国总人口规模增长已出现拐点、城镇化率的增速开始放缓，城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变，推进城市建设的高质量发展；土地方面，土地市场及房地产市场聚焦核心城市的核心价值地区；在城市存量发展、高质量发展的背景下，交通基础设施TOD领域也呈现新的行业趋势，包括广度上向空轨陆海交通基础设施发展，站点周边仍然是价值聚焦地区，中心城区高密度与高品质并行，对交通设施的文化艺术精神追求，枢纽复兴项目时间更久，未来交通方式的探索等，在规划设计上也应有应对策略。

（TOD领域呈现出交通基础设施广度更大等新的行业趋势。）

专家建议构建包容型 TOD增加保障性住房

需要关注的是，目前，各地在推动TOD项目过程中，也存在着规划引领不足、混合用地开发细则缺失、 统筹协调机制不健全、开发利益分享机制不完善、资金平衡难以实现、用户体验不佳等问题。华南理工大学建筑学院博士后研究员李欣建表示，我国城市轨道交通规划建设运营成就显著，TOD 概念及其相关讨论、研究、实践发展迅猛。TOD土地综合开发，作为实现城市社会经济效益的关键手段，得到了地方政府的广泛重视。在经济效益方面，TOD 土地综合开发起到了为城市轨道交通规划建设运营筹资的重要作用；在社会效益方面，既有TOD 土地综合开发一定程度助长城市蔓延和绅士化的倾向，可能引发社会风险。建议未来构建包容型 TOD，着重考虑加强多种交通方式衔接、强化站点周边土地多样性、增加保障性住房等措施。

此外，TOD开发模式和产业的结合模式也需要得到更多关注。近年来，戴德梁行参与打造了多个物流枢纽型TOD项目，为佛山官窑物流枢纽片区、佛山南鲲物流枢纽片区等项目提供产业发展策略、开发建议等服务。戴德梁行策略发展顾问部助理董事丘宸梅分享了“产业+物流型”TOD项目的产业规划思考并认为，各类物流枢纽的打造核心原则可提炼为“开源汇流”。“开源”意为吸纳货源，枢纽通过提供多元化、全方位、优质的物流服务，吸纳更多匹配其运输方式的货物通过该枢纽运输；而“汇流”为汇聚货流，一方面可为运量较大的货物提供商贸服务功能，汇聚原先不停留的货物进行交易，另一方面则鼓励枢纽依赖性强、降本增效性明显的制造业进一步于枢纽周边集聚，两方面共同促使物“流”转化为物“留”，在枢纽周边片区实现货物及产业附加值的提升。

对于粤港澳大湾区而言，都市圈发展、轨道交通网络发展一直走在全国前列，那么下一阶段TOD发展的趋势会怎样？戴德梁行策略发展顾问部TOD业务平台的杨腾熙表示，要以“应变”思维看待交通发展、城市发展、产业趋势三大变量的相互关系，及其对重点片区的影响。一方面，轨道交通的发展将促进片区功能角色转型，大幅提升区域辐射能力和公共服务能力；另一方面，轨道的延伸也为产业发展中资源的获取提供更广阔的来源。他同时也强调:正确识别“人”的需求将成为未来TOD项目开发的关键点。以商业业态为例，随着轨道交通的发展，各站点带动的客群类型、客群规模、客群来源都在不断变化，这也导致客群的需求时刻处在变化的过程中，影响商业定位、业态组合，决定着强交通关联性业态如站场商业、上盖商业的发展。

文、图/广州日报·新花城记者：刘丽琴

来源：广州日报·新花城编辑：龙嘉丽