科创中国

近年来陕西省存在中心城市商品住房价格居高不下、住房供需结构失衡、社会公众安居呼声高涨的问题，遵循习近平总书记在十九大提出“房子是用来住的、不是用来炒”的指示精神，以实现我省住房市场的均衡发展和住房资源的高效利用为目标，以“用好各类保障房、盘活存量商品住房”为系统思维，通过对公租房、棚改安置房、市场租赁住房和存量商品住房四类住房子系统耦合协调机理的研究，实现了两个研究目标：一是指出制约公租房、棚改安置房、市场租赁住房和存量商品住房四类住房之间互连互通的关键障碍，明确了四类住房互联互通的发展路径；二是在新型城镇化背景下，以城镇居民住房需求转变为前提，以动态均衡为目的，设计了“公租房一棚改安置房一市场租赁住房一存量商品住房”四位一体的陕西省城镇住房供应体系协调发展机制。

提出三项主要观点：

一是房子是用来使用的，不是用来闲置的，住房的使用功能不应因其属性受到限制。针对存量商品房和公租房的互联互通，构建了闲置公租房转性为商品住房出售，及社会存量住宅房源集中式和分散式收储作为公租房的互动模式。针对存量商品住房和棚改安置房的互联互通，根据棚改项目特征构建了两种模式：城中村、城市边/郊区棚户区以及规模较小的棚户区，通过货币安置方式，将商品住房转化为安置住房；在国有工矿企业、林场、垦区棚户区,通过实物安置方式,将补偿给安置对象的闲置住房作为商品住房市场的有效供给。针对存量商品住房和市场化租赁住房的互联互通，基于供求失衡转化和住房过滤转化两种模式，构建了三种互动渠道：房地产开发企业自有存量住房用于租赁、住房租赁机构

购买存量商品住房用于租赁及住房租赁机构长期租赁存量商品住房再出租。

二是居住需求具有生态多样性，住房供给侧改革也应实现主体多元化。考虑到人口流动量级、产业结构分布和住房市场特征，分别将西安市和我省其他城市划分为两种城市类型。

针对西安，设计了大型开发商、租赁机构、自有住房个人、库存商业用房持有方、自有住房的企事业单位及地方政府六种供给主体，通过提供商品住房、市场租赁住房、公租房、共有产权住房四种住房类型，分别解决中高收入人群、中等收入人群、新市民及低收入人群、中等偏上收入人群住房问题。针对其他城市，设计了中小型开发商、自有住房个人及地方政府三类供给主体，通过提供商品住房、市场租赁住房、公租房三种住房类型，分别解决中高收入人群、中等收入人群和中低收入人群住房问题的制度框架。

三是住房需求可以通过买房实现，也能够通过租房实现；住房可以自住，也能够放心地租给别人住。当前我省住房租赁市场存在以下发展障碍：一是多主体的住房租赁供应尚未形

成；二是住房租赁需求未获得有效释放；三是租赁市场秩序混乱。究其本因，主要是由于住房租赁行业缺乏发展动力,住房投资属性过于明显以及交易主体信息不对称。在此观点支配下，提出破解上述问题的关键举措：一是通过降低租赁企业资金成本、支持租赁企业发行REITs产品、降低租赁企业营业环节税负等方式扶持规模化、专业化租赁企业。二是制定针对拥有多套空置住房并未出租的群体，增加其住房持有成本，以及提高二手住房转让的综合税率等经济激励、示范引导、消费观念普及类政策，以引导居民形成先租后买的梯度消费观念。三是通过搭建政府管控的住房租赁交易数据平台、建立住房租赁市场预警指标体系、建设住房租赁市场诚信体系，以有效破除信息壁垒、提高市场效率。